※前篇⇒ 和黑心管理公司的戰鬥實錄Vol.1ー退租確認篇（退去立会い）
在還沒與管理公司email往來之前,我還以為退租確認(退去立会い)已經是最麻煩的事
沒想到真正的戰鬥才正要開始….
我遇到這種事情時在網路上搜尋了很多資料，幾乎沒有找到中文的分享經驗
相信一定會有人像我一樣遇到黑心管理公司，卻完全不知道怎麼辦的吧!
也許有些人因為害怕，就按照他們的要求乖乖付錢。其實有很多情況是房東需要負擔的,他們就是看你不懂就亂坑人。
別擔心!在這篇文章中分享我如何與黑心管理公司唇槍舌戰,有憑有據地讓他們現出原形!
與他們辯論，花非常多時間找了資料、還打電話向日本消費生活機構(類似消基會)諮詢。
為了日後有需要的人可以引用參考，我把我和管理公司的email內容，鉅細靡遺的一條一條地寫清楚，對應的日本相關法令資料原文也都放在文章中!
Table of Contents
１．第一次殺價後變83,490日圓
退租後,真的會每天不自覺地一直想到這件事,管理公司打電話過來要如何對應等等….
之後過了一周完全沒有管理公司的消息,正當我還天真的以為他們不會向我請求的時候,週一早上電話就響了!!!
※以下是我和管理公司電話內容
管理公司A擔當：「我是XX管理公司的XX,關於原狀回復估價單有什麼疑問嗎?沒有的話,請您盡快將費用匯到弊公司的帳戶」
我：「有!但是為了留存紀錄,麻煩可以用email的方式聯繫嗎?」
管理公司A擔當：「好的~那請問是有哪個部分有疑問的嗎?第一項空調內部清潔的部分有問題嗎?」
我：「根據國土交通省的ガイドライン,空調內部清潔的部分正常不是由房東負擔的嗎?」
管理公司A擔當：「沒有,因為根據業者說空調內部有發霉,需要請專業的業者清潔,因此,需要向您收取¥15,000的費用」
我：「痾…..這樣不合理吧!我無法接受!」
管理公司A擔當：「了解,既然您這部分無法接受的話,看在您居住了蠻長一段時間,這次就不跟你收」
我：「好的,謝謝(哇還真佛心勒…這筆費用原本就是房東負擔的)」
管理公司A擔當：「那請問第二項壁紙更換的部分,有什麼疑問的嗎?我看照片有很明顯的髒污」
我： 「麻煩再用email寄一次報價單給我看,我需要和消費生活センター相談一下」
管理公司A擔當：「好的,那請你在後天給我回覆」
●第一封管理公司寄來的email
和管理公司通過電話後,當天下午寄了第一封email,裡面有附帶一張解約精算書
●第一次管理公司寄來的報價單
第一封email裡面的附件PDF給了一個新估價單,可以看到「空調內部洗淨」的項目被刪除，只因為我一句話「無法接受」….
等等….也太隨便了吧!
這次從原本當天的退租工事估價單上¥113,509 調整成
⇒ ¥83,490
※「空調內部洗淨」正常情況下是由房東負擔。不過，若是租客有吸菸、養寵物、疏於定期清潔造成空調有異味或發霉的情況，是由租客負擔這筆費用! 另外，若租約內有寫到由租客負擔XXX空調清潔費用(合理費用範圍內)，租客就得乖乖付了... 擔心被亂開價請求費用的話，建議自行找專門業者清潔! エアコン清掃なら【エアコンクリーニングプロ】にお任せ！
看到管理公司這麼輕易就把費用扣除,我就更加堅信這些費用根本不合理,他們是在亂開價!
2．我第一封回管理公司的email
對於管理公司不合理的亂開價,當然要據理力爭!
在網路上看了日本網友經驗分享和國土交通省的原狀回復指南,有憑有據的一項項的向他們強調我沒有負擔這些費用的義務
①關於壁紙更換費用（クロス張替費用について）
我引用國土交通省的原狀回復指南對於「原狀回復的定義」,租客有「故意、過失、違反善良管理人注意的義務」的情況下,才需要對於超過日常使用範圍,造成建物價值減少,進行回復原狀。
我的壁紙大部分都是簡單清潔可以去除的痕跡,為正常生活的使用痕跡,我沒有負擔的義務~
※国土交通省の原状回復ガイドライン（第8頁) https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf 「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、 善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること 」
②壁紙重貼工事費（クロス張替工賃について）
網路判例中「在簽租約時,必須清楚寫明租客退租時需要負擔的費用,並且租客對於金額明細的內容沒有存在誤解」
管理公司和我簽的租約上並沒有寫到壁紙重貼工事費的這項,因此我不需要負擔此費用!
※日本國土交通省為了防止租屋糾紛,有發表「標準租約的雛形」。雖然沒有任何法令規定簽租約時,一定要按照這個雛形走,但若租約中多為對於房東(租賃人)有利的條約,會有違反日本消保法的可能。
其中,關於押金(敷金)裡,有提到扣除押金時,需要將扣除的債務額明細寫清楚明白。所以,遇到管理公司或房東巧立名目亂扣押金的時候,一定要請他們說明清楚費用的用途。
不合常理的費用,當然沒有必要付!
※国土交通省の原状回復ガイドライン（第130頁) https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf 賃貸住宅標準契約書 甲:租賃人(房東),乙:租借人(租客) （敷金） 第 6 条 乙は、本契約から生じる債務の担保として、頭書に記載する敷金を甲に預け入れるものと する。 2 乙は、本物件を明け渡すまでの間、敷金をもって賃料、共益費その他の債務と相殺をすることがで きない。 3 甲は、本物件の明渡しがあったときは、遅滞なく、敷金の全額を無利息で乙に返還しなければなら ない。ただし、甲は、本物件の明渡し時に、賃料の滞納、第 14 条に規定する原状回復に要する費 用の未払いその他の本契約から生じる乙の債務の不履行が存在する場合には、当該債務の額を敷金 から差し引くことができる。 4 前項ただし書の場合には、甲は、敷金から差し引く債務の額の内訳を乙に明示しなければならない。
③地板補修費（床補修代について）
關於地板的痕跡,原狀回復指南有提到擺放家具造成地板、地毯的設置痕跡以及地板因日照變色的情況下是由房東負擔。
我地板的痕跡是正常使用範圍下造成,沒有負擔的義務。
※国土交通省の原状回復ガイドライン（第25頁) https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf 房東負擔的部分 (賃貸人の負担となるもの) 「家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡」 「畳の変色、フローリングの色落ち（日照、建物構造欠陥 による雨漏りなどで発生したもの）」
④抽油煙機特殊清潔（レンジフード強化洗浄について）
我在退租前有好好打開清潔了,有一點點油汙還是被業者請求…
不過,我已經在一開始簽約付了大筆清潔費,還要再付這筆費用不太合理,跟管理公司說這是普通清潔可以去除的範圍內。
※要注意一下,在原狀回復指南中提到,抽油煙機風扇的油汙通常是由租客負擔。因此,在退租之前,抽油煙機裡可以加強清潔一下!而且這個地方大部分的人常常忘記清潔,避免被業者請求,還是多加注意一下!
另外,陳年的油汙用洗碗精還是弄不掉的話,可以買這種專用清潔劑試試看~
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※国土交通省の原状回復ガイドライン（第25頁) https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf 租客負擔的部分 (賃借人の負担となるもの) 「ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす（賃借人が清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合）」
⑤壁紙需要重貼的面積58㎡（クロス張替の平米数について）
當天太多被請求的項目要和業者辯論,真的忘了問這個誇張的面積計算方式
不過好險退租確認當天我有錄影,完整拍到業者當下測量的面積
事後看影片完全無法理解這58平方米是怎麼計算出來的….
※在租客有毀損壁紙的情況，需要負擔的部分正常是以 ㎡ 單位做計算。不過,因為就算壁紙只毀損一小部分,實務上是需要整面重貼更換的!因此,在指南中有提到,讓租客負擔整面牆的費用也是合理的。
※国土交通省の原状回復ガイドライン（第26頁) https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf 租客負擔的部分 (賃借人の負担となるもの) ㎡単位が望ましいが、賃借人が毀損した 箇所を含む一面分までは張替え費用を 賃借人負担としてもやむをえないとす る。
3．第二封管理公司寄來的email
我回覆管理公司第一封信後,隔天早上馬上收到了擔當的回信
※以下為回信內容不負責簡單翻譯
①壁紙更換費用的部分
有看到大大小小的染色及黑點。
這些並非屬於日常生活中的正常損耗,如果客人非常注意小心的話,就不會產生這些污漬。因此,我們判斷為違反善良管理者的注意義務。以及不在清潔費可以處理的範圍內。這是每天從事裝修工程的專業人員判斷的,非常顯而易見的
違反善管注意義務的原狀回復工事費是有可能收取100%的。不過,考慮到這次客人居住蠻長一段時間,將自然老化的因素下算出的負擔比例。請您理解。
②壁紙更換工事費
為了將詳細金額傳達清楚,才把壁紙的材料費和施工費分開計算的,這兩者相加為壁紙更換費用並沒有什麼差異的。
不過,如果您無法理解的話,我們將這筆費用刪除。
PS: 我看租約中只有寫到更換壁紙每㎡單價是1,500日圓,而在估價單上壁紙更換費用的部分就已經寫明是單價1500...哪來沒有差異阿 不過他們願意刪除這項費用,就不需要繼續再辯~②壁紙更換工事費¥35,000>刪除
③地板維修費用
這次向您請求的部分,並不是房東需要負擔「擺放家具造成的凹陷、痕跡、掉色」。而是傷痕的部分,這些地方在指南中有也有清楚寫到是租客的過失及違反善良管理者的注意義務,因此,向您請求修復費用15000日圓。
④抽油煙機強化洗淨
關於抽油煙機的部分和壁紙相同,是無法在以正常清潔下可以去除的污漬。在退租確認的時候,如果您無法接受的話是可以和業者商量的。
不過,在現階段只有憑照片是無法判斷的緣故,這筆費用您無法接受的話,我們就不跟您請求。
④抽油煙機強化洗淨¥6,000＞刪除
⑤壁紙需要重貼的面積
雖然房間的總面積是23平方公尺,但是房間通常會有3~4面牆壁。因此,壁紙需要更換的面積不會和地板面將相同。牆壁的面積是地板面積大約3倍的面積。因此這次計算出需要重貼壁紙的面積為58平方公尺。
4．第二次殺價變59,565日圓
經過第一次回信對管理公司請求的項目一一提出質疑後,收到上面第二封email的回信和以下的報價單
可以看到管理公司又刪除了「②壁紙更換工事費」、「④抽油煙機強化洗淨」的費用,從原本上次請求的¥83,490調降成
⇒ ¥59,565
花了蠻多時間還是值得的!
不過,因為被請求的費用,還是很多不合理的地方,於是又再次寫信的給管理公司….
※怕再繼續打下去文章太長,先在這邊告一個段落~
下回預告….管理公司的董事(取締役)的出現和中國大媽的奪命連環摳
結語
和管理公司打電話、email來來回回唇槍舌戰一番後, 成功從原本一開始被請求的11萬多日圓降價到5萬多日圓!
才發現原來這些原狀工事費用大部分都是黑心管理公司巧立名目隨意開價的！
只要你有憑有據強調不是自己該付的費用, 他們也站不住腳不敢要求你付~
還有過程中覺得蠻扯的是,像我在電話裡說我無法接受「空調內部清潔」的費用,擔當直接就把這項費用刪除….
又不是在市場叫賣「來喔!來喔!一斤算你一百就好!」
雖然說幾萬日圓是不是什麼付不出來的數字,但被這樣當肥羊亂坑人真的會超不爽!
在日本租屋像我一樣遇到這樣黑心的管理公司一定要勇敢地據理力爭!!!
※上述內容有關法律的部分,是我自己查相關資料和讀過宅建的相關知識。不保證完全正確,僅供參考
※以上內容歡迎轉載,請標明出處,謝謝!
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太精彩了 😀 同樣在日本租屋經驗者給樓主一個大讚 期待完結篇的分享^^
謝謝!
請問黑心管理公司有辦法在租屋之前就看出來避免掉嗎？
還是只能等退租的時候才能發現呢？
您好
多多少少可以在找房的時候注意一下，通常較黑心的管理公司特徵是契約內容多是對租客不利的條件。
例如退租需要前兩個月通知（通常是一個月）、更新費用1.5-2個月（通常是一個月）、用很多名目收費（消毒清潔費、滅火器費用等等）等多少可以知道，可能退租時會被請求高額費用。
也可以把管理公司的名字丟到google上看看評價如何。
請問契約手續費、海外預約金、海外代匯款手續費是普遍的費用嗎？
我在網路搜尋管理公司發現負評很多（處理速度慢、退租被收一大筆錢、電話騷擾、恐嚇之類的）但房仲只說是大公司…，請問您有推薦的管理公司嗎
沒聽過海外預約金、海外代匯款手續費欸..
該不會是レオパレス之類的公司吧？我也有幫很多不在日本的客人找房，從來沒聽過管理公司收這些費用
請問您現在已經確定要租的房了嗎？我現在是在日本東京當租屋仲介，有需要的話可以協助您找房喔😊