【日本租屋】哪尼!短期違約金是必要的?兩年內中途想解約怎麼辦

每個國家的租屋習慣不盡相同,特別是日本在租屋非常有特色(誤)

一般在日本租約一次為兩年,契約到期前需要決定更新契約或退租。

但是,即使打算租兩年,在租屋期間中有什麼突發狀況不得不搬家也是有可能的。

在租約期間的途中想要解約的話,需要支付違約金?這篇為大家解說關於日本租屋租房中的解約的大小事!

依誰提出解約手續上有所不同

在日本根據租客提出解約及房東提出解約的不同,申請的手續與時間也不同。

因為調職、換工作、購屋或是單純想更換居住環境,由租客提出解約的話,需要向房東及管理公司提出解約通知。而需要多久之前提出解約申請,必須看當時的契約內容而定。一般而言,退租日前的一個月之前需要提出退租申請為最常見的。

另一方面,因大樓老舊需要重建、房東打算自行使用物件等正當事由的情況下,房東需要提前至少6個月以上通知租客解除租約。突然因為房東想解約要租客馬上搬走,對於租客來說是非常困擾的事。在日本法律是非常保護租客的,房東想要提出解約是極為困難的,還需要負擔租客的搬家費用以及諸費用。因此,若大家在日本租房租屋,遇到房東趕你走的時候,別傻傻的就自己吃虧搬家喔!

另外,如果是長期欠繳租金、大聲喧鬧影響鄰居、不可養寵物的物件偷養寵物等有違反契約內容的話,房東可以在一定期間內要求改善後,提除解約。

租約到期後退租的情況

租約到期後解約,即為不更新直接退租的意思。在租約即將到期前1~2個月前,房東或管理公司(物業管理)會事前寄送租約的更新通知。需要注意的是,在日本一般租約通常為自動更新。因此,若不打算續租的話,需要另外提出解約申請。至於什麼時候要提出申請,確認一下租約怎麼寫囉!建議打算退租的話,盡早提出解約申請為上策!

租約期間內中途解約的情況

在日本大部分的租屋契約中,想退租搬家通常為「1個月」前作為解約通知的時間。因此,若在退租前一個月以內才通知解約的話,需要支付違約金給房東。而人氣物件通常為「2個月」前必須提出解約申請,商業用物件如店鋪、辦公室等則需要較長的「３～６個月」以上的解約通知期間。

以上,不管是租約到期解約或是中途解約,都必須向房東或管理公司提出解約申請。為了避免之後退租的糾紛,在提出租約解約申請時務必要以電子郵件、傳真、書面資料等可以留下紀錄的方式來保障自己。

短期違約金

除了上述違反解約通知時間需要支付違約金之外,還有另一種為「短期違約金」。

短期解約金是顧名思義就是在短期內提出解約必須支付的一項費用。多短的時間為短期,並沒有成文的規定。而是由房東或管理公司自行決定的,最常見為「未租滿一年需支付一個月租金作為短期違約金」,也有半年內退租需付一個月、一年內退租需付兩個月租金。

順道一提,為何有短期違約金的條約呢?

主要是因為日本租賃市場,習慣在招租時將房間壁紙翻新、請專業清潔打掃、地板打蠟,讓房間恢復至新的狀態,在這過程中會產生高額的費用。另外,日本房東大部分都是透過管理公司(物業管理)招租找房客的,順利找到租客後房東需要付一個月租金的報酬給管理公司。再加上為了更快能找到租客,房東還需要提供廣告費給租賃仲介公司。由此可見,房東順利找到一位租客需要花費高額的成本,房東絕不希望租客一下就退租,所以常常會設「短期違約金」的條件來保障自己。

在日本租房簽約前,先確認好租約內容吧!

上述中途解約、短期違約金等條項在租約和重要事項說明書中必須記載清楚,在日本的宅地建物取引法中屬於義務的。在簽訂租屋契約前必須由宅地建物取引士(日本的不動產經紀人)向租客說明「重要事項內容」後記名蓋章。因此,在說明階段有任何不懂的地方必須確認清楚,一旦簽約蓋章後契約成立,一切就得按照租約走。

關於日本部動產經紀人可參考這篇文章
【宅建士】在日外國人一次就合格經驗分享(日本不動產經紀人) - ChihungBlog➡ 

中途解約的違約金沒有記載在重要事項說明書和租約中的話,原則上是不需要支付的!
反之,有違約金的特約記載,在合理情況下是有支付義務的。

雖然免押金免禮金的物件可以節省初期費用的支出,相對的中途解約或短期解約的情況下,通常需要負擔高額的違約金。千萬別看到費用便宜,就一股腦的直接簽約。在簽約前,詳細將契約內容閱讀理解後,才不會吃虧!

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