【日本租屋】拒當肥羊!和黑心管理公司的戰鬥實錄Vol.5ー武器篇（諮詢窗口＆法律手段＆退還押金）

退租後經過將近一個月的時間，與黑心管理公司的戰鬥才告一段落….

遇到這種事情，說真的蠻讓人心煩又花時間!

不過，雖然我身為外國人，但我本身是從事不動產相關的行業，當然不會輕易認輸~

以下內容可說是集結我一個月時間的經驗與心血，願可以幫助同樣遇到這種麻煩事的朋友，助你一臂之力!

退租後的費用糾紛最多!

根據日本民間機構調查，20~40歲有搬家經驗的民眾中有4成左右的人回答「在搬家退租有糾紛及遇到麻煩事」

另外，向日本國民生活中心諮詢「關於租屋押金及原狀回復糾紛」的件數，每年超過一萬件!其中最多的諮詢內容分別是不退還押金、入居前就有的污垢及痕跡被要求付維修費、被請求高額清潔費!

看完這些資料之後，發現原來我不孤單XD

有非常多的人都有遇到黑心管理公司!相信其中有很多人是選擇隱忍吞聲的~

以我自己與黑心管理公司的戰鬥經驗來說，其實只要掌握一些基本知識，就可以讓他們現出原形不敢亂坑人及A走押金!

原狀回復(恢復原狀)是什麼?

戰鬥開始之前，一定要先搞清楚「原狀回復費用」是什麼?

租客每月支付給房東的房租裡包含「正常使用下的損耗」「自然老化」的費用，不包含租客因故意、過失、違反善良管理人的注意義務產的損耗。

●恢復原狀的定義

根據日本國土交通省發布的原狀回復指南裡所定義為「由於租借人的故意、過失、違反善良管理者的注意義務以及不符合正常使用方法的使用等，因歸咎於租借人責任而產生的住宅的損耗或瑕疵等的恢復」

【原狀回復の定義】
原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、
善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること 

国土交通省「原状回復ガイドライン（第8頁）」
https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf

房東與租客的負擔區分

※恢復原狀費用負擔區分的基本想法

房東(出租人)：「設備自然老化、正常損耗 」
租客(承租人)：「由於租客的故意、過失及不符合正常使用方法的使用等而產生的損耗或瑕疵」、「由於放置不理故障或失靈，或者忽略維修原因而導致、產生的損耗或瑕疵等」

【整個房間】

家居清潔ハウスクリーニング(由專業清潔人員實施)，租客有實施正常的清掃時⇒　房東負擔

※實務上家居清潔費用大部分會透過特約方式由租客負擔

【鑰匙】

●更換鑰匙(沒有破損或遺失)⇒　房東負擔
●由於破損(使用不得當)、遺失而需要更換⇒　租客負擔

※實務上更換鑰匙費用大部分透過特約方式由租客負擔

【設備】

●設備機器的自然損壞、故障⇒　房東負擔
●更換浴缸、浴缸用的鍋爐（為了確保下為租客而更換時）⇒　房東負擔
●由於日常的維修不當或違反用法導致設備損壞⇒　租客負擔
●廚房瓦斯爐、抽油煙機排氣扇的油汙(疏於日常清掃導致)⇒　租客負擔
●空調內部清洗(為了確保下位租客)⇒　房東負擔
●空調內部清洗(租客有抽菸、養寵物等情況)⇒　租客負擔

※實務上空調內部清洗費用有可能透過特約方式由租客負擔

【水管裝置】

●浴室、洗手間的水漬和發霉(由於使用期間中忽視清掃導致的汙損時)⇒　租客負擔
●浴室、洗手間的消毒⇒　房東負擔

【養寵物】

●養寵物導致柱子等損傷或臭味⇒　租客負擔
●被禁止養寵物卻偷養時⇒　租客負擔

【牆壁(壁紙)】

●壁紙的自然變色(因日照等)⇒　房東負擔
●圖釘、大頭針等的孔洞(不需要重新換上基材的程度)⇒　房東負擔
●冰箱後面的壁紙污痕(電燻黑)⇒　房東負擔
●電視後面的壁紙變黑(電燻黑)⇒　房東負擔
●在牆上貼海報的痕跡⇒　房東負擔
●租客安裝空調產生孔洞、痕跡⇒　房東負擔
●開冷氣產生的漏水造成壁紙腐蝕⇒　租客負擔
●釘眼、螺絲孔(需重新換上基材)⇒　租客負擔
●抽菸的菸油導致壁紙變色或臭味附著⇒　租客負擔
●由於放置不理結露而擴大的污垢及發霉⇒　租客負擔
●廚房的油漬導致壁紙汙損⇒　租客負擔

【地板(地毯)】

●由於日照等導致的變色⇒　房東負擔
●擺放家具造成的凹陷、設置痕跡⇒　房東負擔
●木質地板的打蠟 ⇒　房東負擔
●因搬家作業導致的刮痕⇒　租客負擔
●由於人為導致的變色(租客疏忽讓雨吹進家裡)⇒　租客負擔
●由於打翻飲料導致的汙垢或發霉⇒　租客負擔
●由於有輪子的椅子導致的刮痕或凹陷⇒　租客負擔

【窗戶及紗窗】

●鑲嵌鐵絲玻璃窗的龜裂(自然產生)⇒　房東負擔
●由於地震導致窗戶破裂⇒　房東負擔
●更換紗窗(自然損壞)⇒　房東負擔
●小孩玩耍不小心弄破紗窗或窗戶⇒　租客負擔
●其他故意或過失造成毀損⇒　租客負擔

【天花板】

在沒有附照明用具專用裝置的天花板上直接裝上電燈產生的照明痕跡⇒　租客負擔

※以上資料來源：國土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

善用火災保險減少支出

在日本租屋期間中，有不小心造成設備毀損的情況，退租前必須恢復原狀給房東，否則需要負擔費用。

不過，其實很多人不知道火災保險除了發生火災之外，租客過失造成房屋損害時，火災保險是可以代你理賠給房東的!

例如小孩在家玩耍不小心把牆壁弄破洞，原本是租客負擔的部分，透過申請火災保險理賠可以減少自己的支出喔~

※關於火災保險及如何申請可參考我這篇文章

火災保險救荷包！幫我賠償16萬日圓的損失!申請火災保險教學

日本租屋求助窗口

相信會有人遇到同樣遇到租屋糾紛，卻不知道要找誰求助

這邊我有整理了相關的諮詢窗口資訊，可以按照自己的需求、居住的區域找適合自己的窗口聯繫~

如果日文不好也不用擔心，有少數機構有提供中英文服務!

另外，大部分諮詢都是免費的!

所以遇到原狀回復費用談不攏、管理公司不退還押金等情況，盡量放心向這些機構諮詢，相信他們會非常願意提供協助的!

●日本全國諮詢窗口

独立行政法人国民生活センター	提供生活消費等諮詢(包含租屋糾紛) 日本全國消費生活中心一覽	中文、日文、英文、韓文
公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会	租屋常見糾紛Q&A、免費租約的法律諮詢 免費諮詢電話：0120-37-5584 受理時間：週一至週五 10:00~17:00	只有日文
公益財団法人 日本賃貸住宅管理業協会	【諮詢受理時間】週一至週五 10:00~17:00	只有日文
一般財団法人不動産適正取引推進機構	提供RETIO判例搜尋系統、租房常見糾紛Q&A	只有日文

※資料來源：国土交通省

●東京都諮詢窗口

東京都住宅政策本部住宅企画部不動産業課 【地址】:新宿区西新宿２－８－１ 都庁第二庁舎３階北側	有關不動產交易的諮詢 ※電話諮詢 ※面談諮詢(當天受理) 9:00~11:00/13:00~16:00 (週一至週五)(只有日文)	指導諮詢 03-5320-5071
東京都不動産取引特別相談室 【地址】:新宿区西新宿２－８－１ 都庁第二庁舎３階北側	由律師當面提供法律諮詢 ※面談諮詢 (預約制) 13:00~16:00 (週一至週五)(只有日文)	預約諮詢電話 03-5320-5015
東京都消費生活総合センター 【地址】: 新宿区神楽河岸１－１ セントラルプラザ１６階	有關消費生活的諮詢(包含房地產) ※電話或面談諮詢 9:00~17:00 (週一至週六)(中文、english、日文)	諮詢專用 03-3235-1155
外國人諮詢中心	提供居住東京的外國人日常生活諮詢 ※電話 (週二、週五)(中文)	03-5320-7766

※資料來源：東京都關於防止住宅出租租借糾紛的條例及防範住宅租賃糾紛指針

●大阪府諮詢窗口

大阪府住宅相談室	【TEL】06-6944-8269 【地址】大阪市中央区大手前3－2－12 【受理時間】9:00~12:00/13:00~17:00 【營業日】週一至週五	●關於住宅各種諮詢，提供必要協助與建議 ●免費諮詢
大阪市立住まい情報センター	【TEL】06-6242-1177 (諮詢專用) 【地址】大阪市北区天神橋6－4－20 【受理時間】周一~周六(9:00~19:00) 週日、國定假日(10:00~17:00) 【公休日】週二、年末年始	●【一般諮詢】電話or面談 ●【專門家諮詢】只接受面談(需預約、免費一次/年)
大阪府消費生活センター	【TEL】06-6616-0888 (諮詢專用) 【地址】大阪市住之江区南港北2-1-10 3F 【受理時間】9:00~17:00 【營業日】週一至週五	●關於消費生活相關的諮詢 ●電話、面談、email皆可 ●免費諮詢
一般社団法人大阪府宅地建物取引業大阪府本部	【TEL】0570-783-810 (諮詢專用) 【地址】大阪市中央区船越町2－2－1 【受理時間】10:00~11:30/13:00~15:30 【營業時間】週一至週五	●關於宅建業法、民法相關的諮詢，根據內容介紹相對應的專門機構 ●免費諮詢
公益社団法人全日本不動産協会大阪府本部	【TEL】06-6947-0341 【地址】府內六個分會，需電話確認 【受理時間】 【營業時間】週一至週五	●關於宅建業法、民法相關的諮詢，根據內容介紹相對應的專門機構 ●免費諮詢

※資料來源：為了防止租賃住宅的恢復原狀糾紛(大阪府版指南)

★拿回最多押金的三種手段

※如果擔心無法順利自己解決，可以透過以下平台請求處理押金返還的專家(律師、司法書士、行政書士)，通常前30分~1小時諮詢免費!

敷金返還法律專家搜尋平台

※押金不會全額退還的情況
①居住中沒有故意、過失等租客需負擔的原狀回復費用產生(詳見前文)
②租約或特約中有寫明退租後要收取XXX的清潔費(ハウスクリーニング代)

★注意點★

實際上簽租約時，大部分會透過特約的方式將清潔費(ハウスクリーニング)由租客負擔。不過，即使契約書上有寫清楚由租客負擔，也沒有絕對就得乖乖付喔!(大部分人還是會付)

假如退租之前把房間好好打掃乾淨，是可以向房東或管理公司要求不需要負擔清潔費。若房東或管理公司還是要求支付清潔費的話，可以向他們主張國土交通省的ガイドライン第21頁有寫到專業的清掃業者費用是由房東負擔「賃借人が通常の清掃(具体的には、ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇、レンジ回りの油汚れの除去等)を実施している場合は次の入居者確保のためのものであり、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。」

為什麼押金沒有全額退還!竟然還要額外付錢?

如果退租後，拿到估價單明細上有把押金扣除無法接受的修繕費用、清掃費，甚至超過押金還額外要求你付錢的情況發生的話，請一定要據理力爭!

①與房東或管理公司直接交涉

先與房東或管理公司直接交涉，透過電話或email方式主張自己無法接受的內容。這時候國土交通省的原狀回復指南（原状回復ガイドラインP25,P26的房東租客負擔區分）就非常好用!

通常管理公司看到你提到ガイドライン，亂開價想坑人的費用就自動被刪除!

※個人建議用email最好，像我就遇到管理公司電話裡說的和email內容不一樣！

【例如】押金被扣了因陽光照色導致壁紙變色的換壁紙費用

貴社（貴殿）は、私が壁のクロスの張替え費用について、〇〇円を負担すべきだと主張されます。しかし、国土交通省のガイドラインによれば「クロスの変色（日照などの自然現
象によるもの」とされています。これは貸主側で負担すべきとされております。よって、この修繕費を差し引かない金額○○円を返還して下さい。

②寄送「押金返還請求」的存證信函(内容証明郵便)

如果和管理公司、房東溝通破局各說各話，可以寄送「内容証明郵便」要求返還押金。

寄發一封存證信函只需不到¥2,000，而且適時利用的話對收件人有絕大的警告效果，可讓管理公司或房東盡快退還押金!

現在很方便，不需要特地跑到郵局一趟，透過「e内容証明（電子内容証明）」線上24小時隨時可申請，費用比去現場還便宜~

網路可搜尋一下會發現很多前輩(受害者)提供的內容證明郵便範本，參考一下可以自己寫~

寄存證信函還蠻有用的!演變成訴訟的話，管理公司會擔心影響名譽、花時間又麻煩而乖乖退還你押金。

③終極手段!透過少額訴訟拿回押金

寄送存證信函後還是無法拿回押金的話，最終手段就是打少額訴訟!

即使是素人也可以透過便宜的價格打少額訴訟，通常可以拿回押金的8成，甚至全部~

所有費用(收入印紙代+郵券代)最多只需要花到一萬日圓左右，就可以在法院上與管理公司戰鬥!

※少額訴訟的條件是只能請求60萬日圓以下的金錢，提出訴狀1~2個月後審理，原則判決一次就出來，可以馬上拿回押金。

※假如上述方法都無法順利解決，押金金額不少可以考慮直接請專業人士幫忙~

敷金返還法律專家搜尋平台

※或許會派上用場的資料連結

①国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（日文）

②東京都關於防止住宅出租租借糾紛的條例及防範住宅租賃糾紛指針（東京版中文）

③賃貸住宅紛争防止条例＆賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（東京版日文）

④大阪府版ガイドライン「賃貸住宅の原状回復トラブルを防止するために」（大阪府，日文）

⑤不動産適正取引推進機構「RETIO判例検索システム」（日文）

⑥トラブルになってしまたら（法律手段）（東京都住宅政策本部，日文）

⑦賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（東京都住宅政策本部，日文）

⑧賃貸住宅の原状回復特約「特にクリーニング特約について」（關於原狀回復特約的判例研究，日文）

⑨裁判所「裁判例検索」(日本法院判例搜尋，日文)

⑩敷金返還相談サポート（法律專家諮詢，日文or中文）

※以上內容歡迎轉載,請標明出處,謝謝!

※上述內容有關法律的部分,是我自己查相關資料和讀過宅建的相關知識。內容不保證完全正確,僅供參考

黑心管理公司系列文

【日本租屋】拒當肥羊!和黑心管理公司的戰鬥實錄Vol.1ー事前確認篇
【日本租屋】拒當肥羊!和黑心管理公司的戰鬥實錄Vol.2ー退租確認篇（退去立会い）
【日本租屋】拒當肥羊!和黑心管理公司的戰鬥實錄Vol.3ー唇槍舌戰篇

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